潘石屹割肉

文章来源:凌海文学网  |  2020-07-12

本报 北京报道

(,,)()2007年上市招股书中讲述的最重磅故事历时两年后,终于于近日揭开谜底,有点意外,却并不离谱。

5月17日,SOHO中国公告称,将通过SOHO中国主席控股的北京丹石投资有限公司(以下简称丹石公司),以每平方米 2 28元人民币的价格收购北京前门项目中54691平方米的物业,预计收购总价将达17.7亿元人民币。

这个最新的解决方案意味着,丹石公司退出前门项目的开发,作为补偿,丹石公司以 .2万元/平方米的优惠价格购入前门项目中的部分特定资产。由于此前丹石公司已在前门项目的投入约为1 亿元,这意味着SOHO中国为上述物业只需再支付4.7亿元人民币。

这一方案与当年招股书中的承诺大相径庭,但是,这却是近两年来前门项目搁浅僵局首次出现破冰迹象。

割肉退出?

根据招股书内容,前门项目是SOHO中国上市募集资金首要的投向。前门项目共有44块土地,其中 幅土地、规划总建筑面积16.5万平方米,由北京崇文区所属的北京天街置业发展有限公司负责开发建设,另外11幅土地,由天街公司进行土地一级开发。潘石屹全资控制的丹石公司在天街置业中拥有49%的股份。

在最新的解决方案里,丹石公司在前门项目中的股权已经由资产替代。与原先的预期相比,纳入潘石屹旗下的这个资产包在规模上已经大幅缩水。投资者原本期望,在SOHO中国完成从丹石公司手中收购天街置业49%的股份后,能够最终成为前门项目 幅地块的实际控制方。但是,如今,他们也许不得不接受SOHO中国仅仅扮演前门项目“业主”的角色。

但是,这一有待SOHO中国独立股东批准的方案仍然对破解前门项目的僵局有重要意义。本报获悉,在这一解决方案公布前的很长一段时间里,SOHO中国一度因为前门项目无法履约招股书而背负巨大的诉讼风险,其股价在前门项目停滞的消息传出后亦一路下滑,不断跌破发行价、净资产价,下探至1.8 元的历史低位。

“金融危机下,地产股折让惨烈,对SOHO中国而言,这样普遍性的跌势反而掩盖了前门项目的因素,事实上,SOHO中国股价背后,前门项目的停滞局面是很主要的一个因素。”一位知情人士表示。

新的方案公布后,有业内人士认为是潘石屹遭遇合同风险,在前门项目中属于“割肉而退”。对此,潘石屹表示,这个结果对各方来说都是好消息。对前门项目来说,明确法律关系有利于前门大街的繁荣和发展。对SOHO中国而言,公司可减少52.5亿元土地款的投入,已有的投入折合成部分商业面积,其中包括地处最繁华的前门大街的2万平方米。

外资身份起风波

地段独一无二的前门项目出现在SOHO中国的上市招股书中,一度被认为是最重要的资产载体。但是,在上市成功后,SOHO中国与它的全体股东却不得不面对相关股权交易无法如期获得政府批准的尴尬和风险。

问题出在了哪里?两年来,答案飘忽不定,但是,比较一致的答案集中在了SOHO中国的外资身份之上。

丹石公司是潘石屹个人全资拥有的公司。由潘全资注册。2007年 月19日,丹石公司从潘的另一个公司——北京红石实业有限公司手里,接收了后者拥有的天街公司49%的股份。此前,红石实业与崇文区国资委、北京崇远投资经营公司、天街公司签订合作协议,注资1.441亿元购入北京天街49%的股份。

然而,这个精心设计的故事却在上市成功后遭遇一连串的波折。2008年1月28日,北京市土地整理储备中心站上挂出了包括前门地区商业用地在内的土地招标信息。前门上述11幅土地的8幅土地,被分成三个组团对外出让,规划总建筑面积为15. 万平方米。这8幅土地预定于去年2月29日公开投标。但是,随后,这三个组团的土地招标信息被从土地整理储备中心站悄然撤下。此后再无相关出让信息传出,SOHO中国遇阻前门的传闻由此广知。

据了解,前门项目遭遇波折,主要与SOHO中国的外资身份相关。鉴于前门项目属文化特色较明显的旧城改造项目,政府方面对于将其股权出售给外资公司心存顾虑。

正是这样的顾虑导致前门项目置入上市公司一拖长达近20个月,在新的解决方案中,SOHO中国表示,“由于得不到政府的批准,相信这是打破僵局的唯一办法。”

但是,事情仍然有朝对潘石屹有利的方向发展的不确定性。

在公告中,SOHO中国称,前述购买协议中同时还保留了SOHO中国对前门项目余下部分的优先合作权。另外,前门还有11块土地等待公开出让。

SOHO中国的招股书曾暗示,对这11块地块有很大可能从公开市场获取。潘石屹此前曾对本报表示,由于这11个地块分布较乱,穿插在另外 个项目之间,因此,“别的地产公司买过去的意义不大。”

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